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  • 索  引 號:007330010/2019-09613 分       類:
  • 發文機關:東莞市人民政府辦公室 發文日期:2019-05-07 16:31
  • 名稱:東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)》的通知
  • 文號:東府辦〔2019〕29號
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東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)》的通知


東府辦〔201929


東莞市人民政府辦公室關于印發《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)》的通知

各鎮人民政府(街道辦事處),市府直屬各單位:

《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)》業經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

                              東莞市人民政府辦公室

                                201957


東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規范(試行)

為貫徹落實《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》(東府〔2018102號),規范有序實施單一主體公開掛牌招商,建立公平透明的城市更新公開市場,特制定本操作規范。

第一章總則

第一條本市城市更新單一主體掛牌招商按本操作規范實施。

單一主體掛牌招商主要適用于以下情形:

(一)更新單元需引入市場主體對集體土地或國有土地上舊城鎮、舊村莊、舊廠房進行改造;

(二)更新單元范圍內集體土地、國有土地混合,需引入市場主體實行整體改造。

更新單元內,政府主導、符合條件的土地權利人自行改造及其他形式改造,按有關規定執行。

第二條一個更新單元原則上整體掛牌確定一個改造主體。

第三條掛牌招商方案經市人民政府批準后,由更新單元所屬的鎮人民政府(街道辦事處)委托市公共資源交易中心實施。

第四條單一主體掛牌招商分政府(集體)綜合收益報價和不動產權益要約收購兩個環節實施,采用“線上+線下”方式交易。

政府(集體)綜合收益報價采用實物收益固定、地價款網上競價方式實施,報價最高者作為不動產權益要約收購的收購主體。

不動產權益要約收購環節采用網上公告、線下應答的方式實施,收購主體限期內完成100%不動產權益收購的,確認為成交方。要約收購限期為16個月,從入選公告發布之日起計算。收購對價可為貨幣、物業置換、合作股權、收益權等,收購協議應為附條件生效合同,即收購企業取得成交確認書后才生效,無法達到成交條件而終止掛牌的,合同自始不生效,政府不對合同雙方作出任何補償。

第五條更新單元按照單一主體掛牌招商模式實施改造的,基本流程如下:

(一)前期工作;

(二)實施掛牌;

(三)實施方案編報;

(四)產權注銷;

(五)土地供應及入庫;

(六)實施監管;

(七)驗收移交。

第六條鎮人民政府(街道辦事處)是單一主體掛牌招商的實施主體,負責單一主體掛牌招商前期工作,編制掛牌招商方案,負責報名資格審查,掛牌成交后組織編制“1+N”總體實施方案,承擔更新單元的實施監管,配合做好驗收工作,接收和管理配建的公共設施。具體工作可由鎮(街道)城市更新管理機構或鎮人民政府(街道辦事處)指定相關管理機構承擔。

市自然資源部門是單一主體掛牌招商的管理部門,負責指導鎮(街道)開展單一主體掛牌招商相關工作,會同市相關職能部門做好更新單元劃定方案、掛牌招商方案、“1+N”總體實施方案等方案的審查工作。

市公共資源交易中心是單一主體掛牌招商的交易平臺,負責發布公告、接受咨詢和報名、收購主體確認、成交確認、信息保密等。

第二章前期工作

第七條鎮人民政府(街道辦事處)負責組織開展單一主體掛牌招商前期工作,包括:

(一)編報更新單元劃定方案;

(二)核查和確認不動產權益;

(三)征詢不動產權益人意愿;

(四)擬定拆遷補償方案;

(五)確定政府(集體)綜合收益;

(六)編報掛牌招商方案。

第八條更新單元劃定方案由鎮人民政府(街道辦事處)根據相關編制規定組織編制,主要內容包括:

(一)更新單元范圍、拆除范圍;

(二)更新單元的更新方向、規劃用途;

(三)更新單元總建筑規模和各類用途建筑規模的上限值;

(四)公共設施類型、用地規模、建設主體、移交方式及其他要求。

第九條鎮人民政府(街道辦事處)依據城市更新權籍調查相關辦法核查和確認不動產權益。不動產權益人包括以下三類:

(一)第一類:集體土地所有權人,即集體經濟組織;

(二)第二類:依法登記的土地使用權人、房屋所有權人;

(三)第三類:土地、房屋實際使用人,即未依法登記但憑歷史用地、轉讓協議實際使用土地、房屋的個人或單位。

    上述第三類不動產權益人屬于與集體經濟組織簽訂歷史用地協議的,由集體經濟組織按規定確認;屬于與鎮人民政府(街道辦事處)或其下屬企事業單位簽訂歷史用地協議的,由鎮人民政府(街道辦事處)按規定確認。

第十條鎮人民政府(街道辦事處)應當征詢更新單元拆除范圍內全部不動產權益人的更新意愿,并取得權益土地面積合計占比和人數合計占比均達90%以上的不動產權益人書面同意的意見。同意的事項至少包括:

(一)同意其所有或實際使用的土地、房屋納入更新范圍;

(二)同意按照單一主體掛牌招商的相關政策實施更新改造。

不動產權益人為集體經濟組織的,由該集體經濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表會議對更新意愿進行集體決議。涉及集體土地征收為國有土地的(包括完善歷史征地手續、申請轉為國有土地),集體經濟組織應同時或在鎮(街道)黨政班子聯席會議審議掛牌招商方案前,按照組織章程召開股東大會或股東代表會議進行集體決議。

不動產權益人為鎮人民政府(街道辦事處)或其下屬企事業單位的,鎮(街道)黨政班子聯席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項。

第十一條鎮人民政府(街道辦事處)應當組織擬定對其下屬企事業單位、集體經濟組織和宅基地及地上房屋權益人的拆遷補償方案。

鎮人民政府(街道辦事處)依據拆遷補償方案收回下屬企事業單位的土地、房屋并給予補償,該部分不動產權益價值按照現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下土地使用權市場評估價中的較高者計入掛牌底價。收購主體無需另行對該部分不動產權益提出要約收購。

集體經濟組織可委托資產評估,綜合考慮權益價值、拆遷補償成本、組織成員意見等因素并經與鎮人民政府(街道辦事處)協商、集體民主表決確定物業、貨幣等補償條件。集體經濟組織的補償應以物業補償為主,物業補償占比一般不低于60%。集體經濟組織補償條件納入拆遷補償方案,作為其擁有的各類不動產權益的補償,并列入掛牌底價,由成交方兌付,集體經濟組織應負責收回出租的不動產并交付給成交方。

鎮人民政府(街道辦事處)征求宅基地及地上房屋權益人的補償訴求擬定補償標準,補償標準取得該部分權益人的人數80%以上書面同意并公示15個自然日后納入拆遷補償方案。補償標準作為收購主體與權益人協商的基礎,具體補償條件由雙方商定。原則上,宅基地上建設的獨棟房屋,四層及以下部分可采用物業置換方式補償、貨幣補償,超過四層的部分可給予貨幣補償。

鎮人民政府(街道辦事處)可以根據實際需要,組織擬訂對其他不動產權益人的拆遷補償方案,作為收購主體與其他權益人協商的指導性標準。

第十二條政府(集體)綜合收益包括實物性收益和地價款,實物性收益在掛牌招商公告中約定,地價款通過網上競價確定。鎮人民政府(街道辦事處)根據更新單元劃定方案、拆遷補償方案和本操作規范第六章的規定確定政府(集體)綜合收益起始價。

實物性收益包含:

(一)單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設施用地、成交方建設并無償移交政府的公共設施、成交方承擔的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房;

(二)拆遷補償方案明確的集體經濟組織的物業補償。

地價款包含:

(一)政府的土地出讓收益;

(二)拆遷補償方案明確的集體經濟組織的貨幣補償。

    “工改商”、“工改居”的,除政府無償取得的公共設施用地外,政府收益占政府(集體)綜合收益起始價的比例不得低于40%,相關實物性收益價值按照第六章計算。

實物性收益應當明確交付標準、交付時間和接收單位。地價款由單一主體在簽訂土地出讓合同后向政府支付,政府將其中貨幣補償部分劃撥給相應的集體經濟組織,單一主體無需另行向集體經濟組織支付貨幣補償。

第十三條掛牌招商方案主要內容包括:

(一)更新單元概況,包括面積、位置、四至、周邊的主要設施(如道路交通、商業網點、公共服務等);

(二)更新單元現狀,包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現狀土地和建筑使用、不動產權益確認等情況;

(三)更新單元劃定,包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規劃用途、建筑規模、公共設施建設要求等;

(四)掛牌招商條件,包括報名資格要求、政府(集體)綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發時間要求(如拆遷、開工、竣工時間要求)、成交方的其他責任等;

(五)掛牌招商的可行性分析,如分析不動產權益人意愿、不動產權益分散程度、宅基地及地上房屋權益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

掛牌招商方案應后附掛牌招商公告文件和交易須知,可后附實物性收益的規劃設計方案、施工圖等交付標準資料。公告內容應包含前款所述掛牌招商方案第(一)至(四)項的主要內容。

掛牌招商方案連同拆遷補償方案、起始價評估結果經鎮(街道)黨政班子聯席會議審議同意后報市自然資源部門,市自然資源部門會同市相關職能部門審查后報市人民政府批準實施。

第十四條報名企業應為具有法人資格的企業,兩家及以上具有法人資格的企業可組成聯合體報名。

鎮人民政府(街道辦事處)可根據更新單元實際情況設定不影響公平、公正競爭的報名資格要求,例如:

(一)企業資信情況、注冊資本、開發資質;

(二)企業開發經驗,特別是涉及較多宅基地及地上房屋拆遷的更新單元;

(三)產業用地占拆除重建范圍40%以上的更新單元,可設定合理的產業類型、產業準入限制、產業園區運營經驗、招商引資能力及資源、產出綜合貢獻等要求;

(四)鎮人民政府(街道辦事處)設定報名資格要求的,應當在提交掛牌招商方案時提供相應說明,說明報名資格要求設定的必要性、關聯性、合理性;

(五)納入人民法院失信黑名單的企業或該企業、企業法定代表人控股的其他企業,均不得報名參與單一主體掛牌招商。

第十五條競投保證金可按政府(集體)綜合收益起始價的20%—50%設定。在確定收購主體后,收購主體的保證金將自動轉為政府(集體)綜合收益兌付保證金,其他報名企業的保證金5個工作日內無息退回。

掛牌成交后,保證金先用于抵扣地價款款項,剩余部分在實物性收益兌付后無息退回。限期內未能完成收購而終止掛牌的,扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費用,剩余部分保證金無息退回收購主體,具體扣除比例視具體情況在招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定。

第十六條鎮人民政府(街道辦事處)可選擇以下方式開展前期工作:

(一)鎮人民政府(街道辦事處)自行實施;

(二)鎮人民政府(街道辦事處)委托鎮(街道)下屬企業實施,受委托企業可參照政府采購程序與相關專業機構或綜合性開發企業合作開展前期工作;

(三)鎮人民政府(街道辦事處)通過政府采購服務方式委托相關專業機構或綜合性開發企業作為服務商開展前期工作;

(四)拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元,鎮人民政府(街道辦事處)確定更新單元范圍后,可授權土地所屬的集體經濟組織通過民主決策程序公開招引服務商開展前期工作。

鎮人民政府(街道辦事處)通過政府采購或集體經濟組織公開招引前期服務商的,可以通過預詢價方式確定前期服務商費用價格或底價。前期服務商費用按照“誰委托、誰支付”的原則處理,委托雙方在服務協議中明確結算標準、結算時點、結算方式等內容。

第十七條集體經濟組織通過民主決策程序公開招引服務商的,按照以下程序實施:

(一)編制公開招引方案(含服務協議),并按照集體資產管理規定組織民主表決、公示;

(二)報批公開招引方案(含服務協議),500畝以下的更新單元由鎮人民政府(街道辦事處)批準,500畝及以上的更新單元由市人民政府批準;

(三)發布招引公告(含服務協議),接受報名;

(四)召開股東大會或股東代表會議集體決議,具體按照農村集體資產管理規定、集體經濟組織章程操作;

(五)公示集體決議結果,簽訂服務協議。

公開招引方案應根據本操作規范明確服務商的具體工作內容、費用結算標準、結算時點、結算方式,不得設定與完成前期工作關聯不大的報名要求。集體經濟組織在前期工作階段提前開展拆遷補償工作,可由服務商墊付補償資金,但拆遷補償協議應以集體經濟組織為主體簽訂,不動產權益人確認為該集體經濟組織。

招引公告同時在東莞市農村(社區)集體資產管理網、鎮人民政府(街道辦事處)門戶網站、《東莞日報》、村(社區)公告欄等發布,公告時間不少于15個自然日。集體決議結果在東莞市農村(社區)集體資產管理網、鎮人民政府(街道辦事處)門戶網站、村(社區)公告欄公示不少于5個自然日。

鎮人民政府(街道辦事處)應派員列席集體經濟組織股東大會或股東代表會議,做好錄影錄像。服務協議有效期一般為2年,涉及舊村改造的可延長至3年,情況復雜的,按本條第一款第(一)、(二)項表決、審批后可延期。鎮人民政府(街道辦事處)、集體資產管理機構按照集體經濟組織重大經濟合同管理對服務協議的擬定、簽署實施監管。

第三章實施掛牌

第十八條實施掛牌主要流程如下:

(一)委托掛牌;

(二)公告和掛牌;

(三)報名和資格審核;

(四)政府(集體)綜合收益報價;

(五)不動產權益要約收購;

(六)確定成交方。

第十九條掛牌招商方案經市人民政府批準后,鎮人民政府(街道辦事處)與市自然資源部門、公共資源交易中心簽訂工作責任協議,委托市公共資源交易中心實施掛牌招商。

第二十條市公共資源交易中心接受委托,發布公告。公告時間不少于20個自然日,掛牌時間不少于10個工作日。

第二十一條公告、掛牌期間,企業通過東莞市公共資源交易網進行報名。

鎮人民政府(街道辦事處)對報名企業進行資格審核。資格審核通過后,企業在規定時間內繳納保證金即完成報名。

第二十二條報名企業登錄東莞市公共資源交易網對地價款進行競價,依競價規則確定的出價最高者為不動產權益要約收購環節的收購主體,市公共資源交易中心發布確定收購主體公告并出具通知書。

第二十三條自確定收購主體公告發布之日起3個工作日內,收購主體應到屬地鎮(街道)城市更新管理機構領取更新單元范圍內的不動產權益人清單,并通過東莞市公共資源交易網發布公開要約收購公告。公告內容應當至少包含聯系人、聯系方式和收購截止日期,可以附上收購補償方案。

自公開要約收購公告發布之日起,收購主體和不動產權益人進行線下協商并達成收購條件,經鎮(街道)公共法律服務中心或其委托的第三方法律服務機構見證簽訂收購協議,并提交鎮(街道)城市更新管理機構備案。不動產權益人無法到鎮(街道)公共法律服務中心簽訂收購協議的,應當提供收購協議公證材料。

收購協議為附條件生效合同,應當約定以收購主體取得成交確認書為生效條件;收購主體未能取得成交確認書,收購協議自始不生效。

收購主體同時也是不動產權益人的,無須簽訂收購協議,直接向鎮(街道)城市更新管理機構備案。

在不動產權益要約收購期間,集體經濟組織可依收購主體請求,采取協商或民事訟訴方式收回集體土地,所發生的費用由收購主體承擔。

第二十四條收購主體在收購期限(含延期)內完成全部不動產權益收購的,鎮人民政府(街道辦事處)在政府門戶網站、屬地村(社區)公告欄、更新單元現場等進行公示,公示期限不少于5個自然日。

經公示無異議或者異議已妥善處理的,鎮人民政府(街道辦事處)向市公共資源交易中心發出完成全部權益收購確認函,同時抄送市自然資源部門備案。市公共資源交易中心根據確認函發布成交公告,并出具成交確認書。鎮人民政府(街道辦事處)與成交方簽訂協議書,明確雙方權利、義務。

第四章逾期措施

第二十五條收購主體在收購期限(含延期)內完成要約收購權益土地面積合計占比或人數合計占比達到70%及以上但不足100%,并同時滿足以下條件的,可在要約收購限期屆滿前30日內,經協商,向鎮人民政府(街道辦事處)書面申請收購時限中止:

(一)未收購部分屬于集體土地;

(二)集體經濟組織已向人民法院提起收回該部分集體土地的民事訴訟,且人民法院已受理。

鎮人民政府(街道辦事處)在5個工作日內書面答復收購主體,并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個工作日內發布收購期限中止公告。

收購期限自公告之日起中止,人民法院作出終審判決之日起繼續計算。

第二十六條收購主體在收購期限內完成要約收購權益土地面積合計占比或人數合計占比達到80%及以上但不足100%的,可在要約收購限期屆滿前30日內,向鎮人民政府(街道辦事處)書面申請延長要約收購期一次,從原要約收購限期屆滿之日起計延期3個月。

鎮人民政府(街道辦事處)在5個工作日內書面答復收購主體,并書面通知市公共資源交易中心、市自然資源部門。市公共資源交易中心在收到通知2個工作日內發布延期公告。

第二十七條收購主體在收購期限內(含延期)完成要約收購權益土地面積合計占比達到90%及以上但不足100%,并同時滿足以下條件的,可在要約收購期限屆滿前30日內,向鎮人民政府(街道辦事處)書面申請單元切割:

(一)單元切割后能滿足掛牌公告中的公共設施要求,特別是不影響主、次干道路、中小學等重點公共設施的建設;

(二)切割地塊集中,一般位于單元的邊角位置,但不得將掛牌公告里拆除重建范圍的臨路成排(并排4棟及以上)宅基地及地上房屋切割;

(三)切割地塊應提供規劃設計方案說明單元切割不影響掛牌公告中規劃條件的實現,對城市功能品質提升應予以重點考慮。

自收到申請之日起10個工作日內,鎮人民政府(街道辦事處)不同意切割的,直接書面回復收購主體;同意切割的,報市自然資源部門批準,市自然資源部門應在10個工作日內書面回復鎮人民政府(街道辦事處)并書面通知市公共資源交易中心。市自然資源部門批準單元切割的,市公共資源交易中心在收到書面通知2個工作日內發布單元切割公告。

更新單元切割不影響收購期限計算。市自然資源部門同意單元切割的,同步將切割地塊清退出標圖建庫。

第二十八條收購主體未能在收購期限(含延期)內完成全部不動產權益收購的,市公共資源交易中心發布掛牌終止公告。

市自然資源部門將更新單元清退出標圖建庫,除市人民政府特別批準外,原則上3年內不再接受該更新單元的申報。

第五章成交后事項

第二十九條成交方選擇以下其中一種方式組建單一主體:

(一)成交方為具有獨立法人資格的公司,可直接作為單一主體;

(二)成交方成立項目公司作為單一主體;

(三)成交方為聯合體的,聯合體各方共同成立項目公司作為單一主體;

(四)以合作股權收購不動產權益的,成交方與被收購的權益人共同成立項目公司作為單一主體。

單一主體是掛牌公告約定、收購協議的履行方和土地使用權的受讓方,組建方式應在“1+N”總體實施方案中明確。

第三十條鎮人民政府(街道辦事處)、單一主體應在掛牌成交后1年內編制1+N總體實施方案,并按程序報批。

編制1+N總體實施方案中的供地方案時,地價款按本操作規范第六章進行分攤,單一主體配建并無償移交公共設施的,不計收地價。

在成交條件基礎上,單一主體提出增加公共設施用地的,可按規定獎勵建筑規模,無需重新實施掛牌。除增加公共設施用地外,更新單元總建筑規模和各類用途建筑規模上限值不予調整,否則應重新實施掛牌。

鎮人民政府(街道辦事處)根據掛牌公告、1+N總體實施方案擬定實施監管協議,匯總確定單一主體的實施責任清單,作為1+N總體實施方案的附件一并上報。1+N總體實施方案經批準后,鎮人民政府(街道辦事處)與單一主體簽訂實施監管協議,并報市自然資源部門備案。

第三十一條單一主體按照收購協議的約定支付相應款項,拆除地上建筑物、平整土地。

不動產權益人屬于本操作規范第九條規定的第二類不動產權益人的,雙方可簽訂產權注銷委托協議或在收購協議中約定產權注銷委托條款,由單一主體申請注銷登記。1+N總體實施方案經批準并拆除地上建筑物、平整土地后,單一主體憑批復文件、產權注銷委托書等資料向不動產登記機構申請注銷登記。

第三十二條1+N總體實施方案經批準、完成拆遷、產權注銷后,按照以下不同土地性質辦理土地供應及入庫手續:

(一)屬于批準出讓的國有建設用地的,市自然資源部門直接出具用地批復文件,并與單一主體直接簽訂國有建設用地出讓合同,納入省土地利用動態監管系統管理;

(二)屬于批準集體自用或流轉的集體建設用地的,市自然資源部門直接出具用地批復文件,集體流轉的由集體經濟組織與單一主體簽訂流轉出讓合同;

(三)屬于批準移交政府的用地,市土地儲備機構直接辦理入庫手續,市級儲備土地由市土地儲備機構管理,鎮級儲備土地由鎮人民政府(街道辦事處)管理。

第三十三條實施監管協議的相關內容列入用地批復文件、土地出讓合同。

單一主體應充分履行法規政策規定、實施監管協議約定的各項義務,接受市、鎮(街道)人民政府和行政部門的監管,自簽訂實施監管協議之日起,按月度向鎮人民政府(街道辦事處)通報實施進度。

鎮人民政府(街道辦事處)是實施監管的責任主體,根據實施監管協議履行進度跟蹤、檢查、監督等職責,及時督促改正不符合法規政策規定、實施監管協議約定的行為。

供應土地的開發建設同時納入市自然資源部門供地批后監管。

第三十四條單一主體建設的公共設施、集體經濟組織補償物業應與更新單元內其他工程同步設計、同步施工、同步驗收,宅基地及地上房屋權益人的補償物業應安排在首期建設、驗收。

上一款要求應當在掛牌招商公告、實施監管協議中明確約定,并約定單一主體在申請辦理規劃驗收、工程竣工驗收備案時應提供屬地鎮人民政府(街道辦事處)對其恰當履行實施監管協議情況的書面意見。

集體經濟組織、不動產權益人的補償物業不受商品房限購政策、產業用房銷售對象限制政策的影響。

第六章地價款確定和分配

第三十五條地價款起始價按如下規則確定:

(一)計算公式

1.不涉及公有資產(政府、國有企業、鎮屬企業資產)的情況下,計算公式為:

地價款起始價=(新規劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業補償成本-配建并無償移交公共設施成本)×起始價系數

2.涉及公有資產(政府、國有企業、鎮屬企業資產)的情況下,計算公式為:

地價款起始價=公有資產市場評估價+(新規劃條件下出讓地塊的市場評估價-拆遷補償評估成本-集體物業補償成本-配建并無償移交公共設施成本)×起始價系數

(二)各計算參數確認規則

1.新規劃條件下出讓地塊的市場評估價按照相關評估規范評估確定。

2.宅基地及地上房屋權益人的拆遷補償評估成本根據拆遷補償方案評估確定,涉及物業補償的,按照以下公式評估確定:

物業補償成本=(單位樓面地價+單位建筑面積建安成本)×建筑面積

其他權益人的拆遷補償評估成本按照現狀使用條件下的土地使用權市場評估價和建筑物不考慮成新率的重置成本之和確定。

3.集體物業補償成本,即集體經濟組織取得的補償物業的建造成本,具體按照以下公式評估確定:

物業補償成本=(單位樓面地價+單位建筑面積建安成本)×建筑面積

4.配建并無償移交公共設施成本按工程造價評估,如涉及單一主體為政府承擔的綜合整治工程,按鎮人民政府(街道辦事處)確認的工程估算價計入該項予以扣除。

5.公有資產市場評估價按照現狀條件下的資產評估價與新規劃條件下土地使用權市場評估價孰高為原則確定。

6.舊村改造、“工改工”M1M2W)的起始價系數不低于40%“工改居”、“工改商”的起始價系數不低于70%“工改M0的起始價系數不低于50%。兩種及以上情形混合但能分別評估的,則分別適用不同的起始價系數;兩種及以上情形混合且不能分別評估的,按照土地面積占比確定起始價系數。

(三)評估與復核

鎮人民政府(街道辦事處)委托有資質的評估機構進行評估并經黨政班子聯席會議集體決策確定地價款起始價,市自然資源部門審查掛牌招商方案時委托第二家有資質的評估機構對評估進行復核。

復核結果與評估結果相差不超過10%(差值與復核結果的比率)的,以評估結果為準;超過10%但不超過20%的,取兩個結果的算術平均值;超過20%的,市城市更新管理部門委托第二次復核,取三個結果中相近兩者的算術平均值。

(四)特殊情形

“工改工”M1M2W)的地價款起始價按上述方式計算的結果小于新規劃條件下出讓地塊的市場評估價20%的,以新規劃條件下出讓地塊的市場評估價20%作為地價款起始價。

第三十六條更新單元分兩宗及以上地塊出讓的,單宗出讓地塊的應繳地價款按以下公式計算:

應繳地價款=地價款成交價×單宗出讓地塊市場評估價/所有出讓地塊市場評估價

上述“所有出讓地塊市場評估價”等于更新單元內各“單宗出讓地塊市場評估價”累計之和。

成交方配建公共設施并無償移交政府的地塊,無須繳交地價款。

第三十七條政府(集體)綜合收益報價環節以地價款起始價成交的,地價款起始價扣除公有資產補償、集體貨幣補償、計提農業土地開發資金和軌道交通建設發展專項資金后,市、鎮(街道)按5:5比例分配。公有資產補償金額按公有資產市場評估價確定,按資產原歸屬撥轉。

政府(集體)綜合收益報價環節溢價成交的,起始價部分按前款分配,溢價部分由市、鎮(街道)、村組集體按3:3:4比例分配。

市分成部分包含了市級土地出讓金、土地開發專用金。

集體貨幣補償,以及成交溢價村組集體分配部分,先行撥付至鎮(街道)財政賬戶,由鎮人民政府(街道辦事處)按不少于集體貨幣補償8%、成交溢價村組集體分配部分10%的比例計提公共服務專項資金后,剩余部分撥付至集體經濟組織土地款專戶。公共服務專項資金轉入更新單元所在村(社區)的村委會(居委會)賬戶,由其統籌專項用于各項公共服務費用支出,鎮人民政府(街道辦事處)負責指導監管。

全面實行“村改居”、社區社會管理經費由財政全額供給的鎮(街道),不計提公共服務專項資金,成交溢價村組集體分配部分不撥付至集體經濟組織,由鎮人民政府(街道辦事處)統籌專項用于轄區內各社區社會管理、公共服務等方面的支出。

第三十八條后續出臺的軌道交通TOD范圍內城市更新土地收益分配機制與本操作規范不一致的,按新政策執行。

第七章附則

第三十九條面積較大或情況特殊的更新單元,同時滿足以下條件并經市人民政府“一事一議”批準的,可以分期掛牌確定改造主體:

(一)更新單元劃定的公共設施能在各分期合理分配,且具備可實施性;

(二)各分期的拆遷補償具備可實施性,尤其是納入拆除重建范圍的宅基地及地上房屋拆遷補償具備可實施性。

第四十條本操作規范自印發之日起實施,試行3年。

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